Главная / Недвижимость / Налогообложение / Ситуация с недвижимостью на Кипре

Ситуация с недвижимостью на Кипре

Ситуация с недвижимостью на Кипре

 

Лето 2013 года, туристы из России обогащают свои бренные тела солнечным витамином D, наполняют кожу и косточки минералами средиземного моря, получают заряд бодрости от свежих кипрских овощей и фруктов и … присматриваются к ситуации с недвижимостью на Кипре. Ситуация, мягко говоря, плачевная. После небольшого всплеска рынка в результате известных событий в России 2011 года и последующей стагнации, сейчас наступил, если не крах всего рынка недвижимости Кипра, то уж точно вход в пике, из которого выхода уже не видно.

Что же происходит с недвижимостью на Кипре? Попробую обрисовать видение ситуации с четырех заинтересованных сторон: государство, киприоты, риэлторы и девелоперы, россияне.

Государство Кипр

После совсем недавних известных событий на Кипре, когда руководство островного государства металось, как в том известном анекдоте про мартышку:

– Умные – налево, красивые  – направо!
И мартышка:
– А мне что, разорваться, что ли?

определяясь с кем им по пути – с Россией или с бабушкой Меркель, произошел не просто крах одного банка – Laiki bank и начало катастрофы всей финансовой системы островного масштаба. Был запущен механизм самоуничтожения рынка недвижимости. Весь тот мыльный пузырь, который наполнялся, надувался и переливался всеми цветами радуги на средиземноморском солнышке, резко начал сдуваться. Он пока еще не лопнул, а следуя всеобщей островной расслабухе и сига-сига, лишь активно сдувается. По моим прикидкам громким хлопок мы услышим года через 2 в 2015 году. А сейчас летом 2013 года, продажи недвижимости встали, рынок аренды рухнул, ипотечные кредиты банковские структуры не выдают, англичане с острова уходят, китайцы приостановили все вопросы с приобретением недвижимости, русские тоже затаились и отложили все покупки на время определенности рынка. Ручеек доходов от недвижимости в бюджет государства Кипр уменьшился до размеров иссякающей струйки.

Что в этой ситуации делает государство? Правильно – планирует повышать налоги на недвижимость. Бабушка Меркель сказала: «Вы обязаны повысить и изменить правила взимания налога на недвижимость, иначе будет вам кукиш, а не помощь ЕС». Что меняется – владельцы недвижимости на Кипре обязаны будут выплачивать налог от 0,6% (для недвижимости стоимостью до 12,5 тысяч Евро в ценах 1980 года) до 1,9% (для недвижимости дороже 3 миллионов Евро) в ГОД. Вдобавок к этому покупатели недвижимости будут должны СРАЗУ платить налог на недвижимость, а не при получении титула (свидетельства о собственности на недвижимость).

Для понимания этого идиотизма: оформление титула на Кипре занимает от 1 года до 10 лет, точных сроков никто не скажет, даже государственные органы, которые этим занимаются. Именно поэтому 80-90% всех сделок с недвижимостью на острове абсолютно легально проходят без этого основного документа. Налог на приобретенную недвижимость оплачивался лишь после получения титула. Теперь же КАЖДОМУ покупателю недвижимости придется сначала заплатить налог, а потом ждать от моря погоды. А если застройщик недвижимости допустил нарушения при строительстве, оформлении документации, земля под домом в залоге у банка – как быть? Титула можно не увидеть и через 20 и 30 лет. Дети, внуки его все равно получат, но извините, купить недвижимость – это не за молоком в магазин сходить. Ничего не напоминает? Остап Бендер островного разлива.

Также в ближайшей перспективе (до 2014 года) планируются:

  1. Ввести ежегодный налог С ТЕКУЩЕЙ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ недвижимости, которая будет обновляться ежегодно.
  2. Усиление полномочий налоговых органов по сбору задолженностей по налогам.
  3. Обязательная регистрация контрактов о купли-продаже недвижимости.
  4. Ежеквартальная публикация отчетов о выдаче титулов, разрешений на строительство
  5. Реализация электронного доступа к реестру титулов, договор купли-продажи, залоговой недвижимости.
  6. Принятие законодательства о вынужденной продаже заложенной недвижимости для реализации частных аукционов по правилам аналогичным правилам изъятия недвижимости в случае банкротства.
  7. Меры по ускорению судебных процессов связанных с объектами недвижимости
  8. Выделение специальных судей по делам связанным с законами о коммерческой деятельности и недвижимости.

Агония и подготовка к большому взрыву – вот единственное определение, которое приходит на ум, при анализе всех действий государственных мужей Кипра. 

Киприоты

Островитяне к нынешней ситуации на рынке недвижимости относятся по разному. Те, кто получил ее по наследству или приобрел сравнительно давно, сидят на своих попах ровно и спокойно. Крыша над головой есть, солнце светит, сига-сига. Печалька наступит именно в тот момент, когда начнут приходить счета об уплате налога. Именно, увидев реальные циферки, у них в голове сработает тумблер и они начнут возмущаться. Киприотов, использующих вложения в недвижимость как инвестиции, крайне мало. Более того, все эти годы они были сильно возмущены перегретым рынком, заоблачными ценами на недвижимость и своими смутными перспективами приобретения жилья. Прогнозируемое падение цен на 50% и более процентов будет им на руку. Беспокойство же киприотов связано с падением цен на аренду недвижимости. Дома, балконы, окна домов и апартаментов в крупных городах Кипра – Лимассоле, Ларнаке, Пафосе, Никосии, увешаны растяжками или объявлениями «SALE OR RENT». Снять отличный офис компании можно за сущие копейки, а сотрудники без проблем найдут хорошее жилье поблизости за более чем разумные деньги. Одно останавливает – работы нет, после циничного грабежа банковских вкладов, бизнес утерся и послал Кипр на это самое причинное место и перебирается в Литву, Латвию или более лояльные островные прачечные.

Киприоты, обычные киприоты, чей бизнес и интересы не связаны с рынком недвижимости, ждут и будут рады ожидаемому двоекратному падению цен на недвижимость – у них появится шанс купить крышу над головой. «Ипотечные киприоты», конечно, сильно расстроены ситуацией, но надеются, что для них неповторимых будут сделаны исключения и государство в беде не бросит.

Самая интересная категория – это киприоты, чьи бизнес интересы так или иначе лежат в плоскости недвижимости.

Риэлторы и девелоперы

Самые интересные пациенты и заложники нынешней ситуации на Кипре. Честно говоря, уж кого, а их не жаль совсем. Это люди, которые своей алчностью, жаждой мгновенной наживы, желанием хапнуть прямо сейчас и все, довели рынок недвижимости до такой стадии, что обычный человек-киприот не может купить себе дом или апартаменты. Поэтому весь бизнес этих господ был связан с десятилетним окучиванием россиян, озадаченных поиском дачи на море, а впоследствии и с поднявшимися на китайском производственном буме представителей этой нации.

В данный момент огромное количество объектов девелоперов заморожено или под залогом у банков. Если находится покупатель на объект и только после внесения авансового платежа, начинается, вернее, завершается отделка выбранного помещения. Мало кто из девелоперов сейчас вкладывает деньги в свой недострой. Только под конкретного покупателя или под ранее выкупленные проекты. Более того, стали экономить на иногда возникающем ремонте поселковых коммуникаций, на облагораживании территорий, на обещаниях и закрепленных в проектах инфраструктурах. Я прокатился по нашему району, в котором работает 6 девелоперов и 7 разных поселков, весь недострой стоит, работы не ведутся вообще, лишь на 10-12 домах из пары сотен  висят таблички «SALE» и ни одной «RENT». В нашем случае это объяснимо, место очень хорошее все покупали и покупают для себя «чтобы жить».

Постепенно подобрались к риэлторам. Наверное, в любой стране мира, кроме США, где ложь риэлтора уголовно наказуема, люди этой специфической профессии врут, врут и врут. Порядочность и риэлтор никогда не будут синонимами, что в России, что на Кипре. За всю жизнь я встретил лишь ОДНОГО риэлтора, которая была честна, пунктуальна, прекрасно осведомлена в правовой области, обоснованно устанавливала фиксированные цены на свои услуги, а не процент, всегда учитывая риски и подводные камни, которой мы благодарны и ее контакты передаем только своим близким друзьям. Все остальные – просто пена, которая пускает пыль в глаза, улыбается, звонит, настойчиво пишет письма и интересуется настроением, приглашает в рестораны, а на самом деле думает о том, как финансово поимеет очередного клиента, что подтверждается по окончании сделки. Так вот, вся эта пена сейчас осталась без работы. Даже крупнейшие девелоперы максимально сократили свой штат, оставив лишь по одному греко-англо-русско-китайско- говорящему риэлтору. И вы думаете, что в такой ситуации эти люди повернулись лицом к клиенту? Нет, нет и нет. Все свелось к тому, что если вы - тот случайный покупатель недвижимости, то риэлтор выжмет из вас все, постарается не уступить ни одного из своих 3-8% заработка. Если же ваша недвижимость находится в аренде и под управлением девелопера, то поступление денег от аренды на счет вы будете ждать ровно столько, пока раз 10-20 не напомните о своем существовании. 

Россияне

Теперь о нас, слышавших за школьной партой гудки заводов-кораблей-пароходов, когда закапывали очередного ЛенюЮруКостю, переживших 90-ее, кризисы, грабежи, реформы, пальбу у БД, выживаюших и ставящих на ноги уже своих детей вопреки и против течения. О нас – русских, как титульной нации и россиянах, как о гражданах одной страны. Поздравляю – мы самые живучие в мире, мы самые быстро прогрессирующие, мы заставляем этот мир шевелиться, шокировать и говорить о нас.

По большому счету, «по пацански», финансовая система Кипра принадлежит нам, подавляющий процент недвижимости на Кипре принадлежит нам, стратегически важные условия согласуются с  нами. Сейчас мы уходим с Кипра и Кипр скатывается к тому состоянию, в котором он был до нашего нашествия. Именно «Братья, мы с вами» висят на хайвее, а не «Brüder, helfen».

Когда «Спасибо, Вова» сменил Димона у штурвала, мы произвели действительно заметный всплеск продаж недвижимости. Многие из нас, которые откладывали сделки «на потом» решили, что пора и закрывали вопросы с приобретением.

Сейчас мы разделились на два лагеря – дачники и коммерсанты. Дачники – те, кто приобретал недвижимость для себя и периодически или постоянно живут на острове. Коммерсанты – те, кто приобретал недвижимость, работая в собственных компаниях или представительствах.

Владельцы самой дорогой недвижимости Кипра, самых шикарных вилл с вертолетными площадками, с домиками для охраны и прислуги, помещениями для собачки размером с мой дом, являются не бизнесмены, а депутаты, бывшие менты и гебисты. При этом в разговорах они все честные, когда все кругом брали, они - никогда, белые и пушистые, чистые, как слеза. Этим людям кризис, новые налоги на недвижимость, как укус комарика задницы слона.

Более приземленные россияне потихонечку сворачивают или ограничивают по минимуму свои взаимоотношения с островом. Ничего не покупают, раздумывают о продаже домов и апартаментов, но не решаются, а ждут направления ветра. Имеющие ипотечные кредиты в местных банках ищут варианты взаимозачетов своих долгов и замороженных депозитов. Рассматривают все законные пути минимизации будущих убытков. В том, что все попали, кто от грабежа банками, кто от падения недвижимости – ни у кого нет сомнений.

Офисный планктон, чьи фирмы и компании съезжают с острова, пострадал очень сильно. Вместо арендованных квартир, большое число сотрудников залезали в ипотеку, приобретая апартаменты или небольшие домики, «на перспективу», а теперь стремящихся от них избавиться. Именно эти люди являются и будут в ближайшее время катализатором катастрофы рынка недвижимости. Логика некоторых из них такая – ипотеку не платить, пусть банк забирает обесценившуюся недвижимость себе, а от меня отвалит. В США точно также лопался пузырь. Но там банкиры поступили мудро и сделали необходимые телодвижения навстречу пострадавшим людям, кипрские банки на такое вряд ли пойдут, да и немецкая бабуля не разрешит. Тепло и спокойствие их жо… - бесценно, а проблемы клиента – сам влез в ипотеку, сам и выкручивайся.

В интересное время мы живем, шарахает то там, то сям. Простой люд задрали уже выходки и эксперименты правителей разных государств. Наконец-то до людей в разных уголках планеты потихоньку начинает доходить, кто ими управляет и кто так безответственно допускает ошибки. А Кипр, что Кипр. В ближайшей исторической перспективе ожидается выход из ЕС, громкий хлопок мыльного пузыря недвижимости, кипрский фунт, аграрии, близость к кормилице земле, апельсины-манадарины и замена мерседесов обратно на осликов.